Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern: Gerichtsurteile zum Heizen !
Das Thermometer fällt und die eigenen vier Wände werden immer kälter.
Doch welche Rechte und Pflichten haben Mieter beim Heizen - und wann können sie ihren Vermieter zur Kasse bitten.
Der Herbst ist da und bringt neben den letzten Sonnentagen auch Kälte, Nebel und Regen.
Inzwischen haben die meisten Haushalte ihre Heizung inzwischen wohl mindestens einmal angeworfen.
Doch was, wenn die Wohnung kalt bleibt?
Oder andere Mängel dazu führen, dass die Heizung nicht so funktioniert wie sie sollte?
Außerdem wichtig zu wissen: Welche Rechte und Pflichten haben Mieter im Winter, um Schimmel zu vermeiden?
Die Heizperiode geht von Oktober bis April
Der Fall: Ein Mieter fror im September in seiner Wohnung und verlangte vom Vermieter, die Heizung schon einen Monat früher als üblich anzustellen.
Das Urteil: Das Landgericht Düsseldorf entschied zugunsten des Vermieters und stellte noch einmal fest: Die Heizperiode geht von Oktober bis April.
Az: 7 S 624/53
Bei Heizungsausfall darf Mieter nur im Notfall den Handwerker rufen
Der Fall:
Als in ihrer Wohnung mitten im Dezember die Heizung ausfiel und ihr Vermieter telefonisch nicht erreichbar war, rief eine Münsteraner Mieterin den Heizungsnotdienst.
Der Notdienst stellte zwei Dinge fest:
1. Die Heizung funktionierte nicht, weil das Ausdehnungsgefäß ein Loch hatte.
2. Das Abgasrohr sei nicht mehr betriebssicher, weil es durchgerostet war.
Den Notfall behob der Monteur indem er ein neues Ausdehnungsgefäß besorgte und einbaute.
Das Rohr sicherte er provisorisch mit Spezialband.
Damit war der Notfall erledigt.
Doch die Mieterin beauftragte ihn auch, das Gerät, wie auf der Rechnung angegeben, zehn Tage später zu warten.
Insgesamt kostete der Notfalleinsatz und die anschließende normale Reparatur 1067,56 Euro.
Diese Rechnung schickte die Mieterin schließlich an den Vermieter - der bisher noch gar nichts von dem Notfall wusste und sich auch prompt weigerte, die Rechnungen zu übernehmen.
Denn: Eigentlich steht es dem Vermieter zu, einen Handwerker zu beauftragen.
Das Urteil:
Das Amtsgericht Münster sprach der Mieterin nur die Handwerkerkosten zu, die an dem Notfalltermin entstanden.
Es stellte fest, bei der Reparatur einer ausgefallenen Heizung im Winter handele es sich um eine klassische Notfallmaßnahme, "die zur Wiederherstellung der Mietsache erforderlich ist und keinen Aufschub duldet".
Die Wartung zehn Tage später war aber kein Notfall mehr.
Und deswegen hätte die Mieterin ihren Vermieter informieren müssen, bevor sie einen Handwerker beauftragt.
Schließlich ist es das Recht des Vermieters, sich den Schaden anzusehen und dann selbst einen Reparaturauftrag zu erteilen.
AG Münster, Urteil vom 30. 9. 2009, Az. 4 C 2725/09
20 Grad sind die Mindesttemperatur in der Wohnung
Der Fall:
Ein Mieter minderte seine Miete, weil seine Wohnung zu kalt war.
Grund dafür waren undichte Fenster und, dass die Heizungsanlage nicht der geltenden Din-Norm 4701 entsprechend heizte.
Die Vermieterin tauschte daraufhin die Fenster und die Wohnung wurde wieder warm.
Der Mieter wollte dennoch die Heizung repariert haben und klagte deswegen vor dem Amtsgericht Lichtenberg.
Dieses gab der Klage statt.
Das Landgericht Berlin verhandelte schließlich die Berufung der Vermieterin.
Das Urteil:
Der Vermieter muss bei einer Wohnung mit Zentralheizung dafür sorgen, dass die Wohnung immer warm genug geheizt werden kann - und zwar den ganzen Tag über.
Die Mindesttemperatur liegt bei 20 Grad.
Eine Sondervereinbarung im Vertrag, die die Mindesttemperatur auf 18 Grad festlegte, kippte das Gericht.
Um Energie zu sparen, darf der Vermieter die Heizung jedoch in der Nacht zwischen 24 und 6 Uhr herunterdrehen - allerdings muss immer noch eine Temperatur von 16 Grad erreicht werden.
Alles andere ist zu kalt und der Mieter darf die Miete mindern.
Im verhandelten Fall durfte der Mieter die Miete um fünf Prozent mindern, solange die Fenster undicht waren.
Dadurch war die Wohnung höchstens auf 19 Grad aufzuheizen.
Einen Anspruch auf eine Reparatur der Heizkörper hat er aber nicht, die Wohnung war schließlich schon nach der Fenster-Reparatur warm genug.
(Landgericht Berlin Az. 63 S 423/11, BGH, Urt. v. 15.05.1991 – VIII ZR 38/90, AG Hannover, Beschl. v. 22.12.1983 – 514 C 18524/83)
Heizungsausfall über drei Monate im Herbst rechtfertigt eine Mietminderung von 70 Prozent
Der Fall:
Der Vermieter einer Berliner Wohnung hatte über den Sommer die alte Ölheizung gegen eine Gasetagenheizung austauschen wollen.
Im Oktober stellte dann jedoch eine Mieterin fest, dass ihre Heizung nicht funktionierte.
Obwohl sie den Vermieter mehrmals darauf hinwies, wurde es erst im Dezember wieder warm in der Wohnung.
Im Zuge dessen weigerte sich die Mieterin, die Miete für den Monat November zu zahlen und behielt sich auch das Recht vor, die Miete so lange einzubehalten, bis die Reparaturen abgeschlossen seien.
Insgesamt minderte sie die Tagesmiete für jeden Tag mit kaputter Heizung um 75 Prozent.
Der Vermieter hielt dagegen, die Mieterin habe im Sommer keinen Termin zum Einbau der neuen Heizung möglich gemacht.
Das Urteil:
Das Amtsgericht Charlottenburg gab der Mieterin recht.
Eine Mietminderung von 70 Prozent ist demnach für die Nichtbeheizbarkeit der Räume angemessen gewesen - allerdings auf die Tage heruntergebrochen.
So darf die Mieterin nur für einen Teil es Oktobers und Dezembers die Miete zu 70 Prozent einbehalten.
Außerdem sprach ihr das Gericht die gezahlten Heizkostenvorschüsse in voller Höhe zu.
Eine leise brummende Heizung ist kein Mangel
Der Fall:
Ein Mieter monierte, dass vor allem nachts stündlich ein Brummen von seiner Heizung zu hören sei, das zwischen zwei und drei Minuten anhalte.
Der Mann minderte die Miete für zwei Monate um 56,52 Euro.
Mitarbeiter der Vermieterin jedoch hörten nichts.
Deswegen klagte die Vermieterin auf Herausgabe der einbehaltenen Miete.
Das Urteil:
Das Amtsgericht Hannover verurteilte den Mieter zur Zahlung seiner Mietschulden.
Das Gericht hatte einen Akustiker mit einem Gutachten beauftragt.
Dieser bestätigte ein Geräusch in der Wohnung.
Doch es war so leise, dass es nur zu hören war, wenn der Geräuschpegel insgesamt sehr niedrig war.
Genauer: Es lag unter dem Wert der DIN 4109 - und muss deswegen vom Mieter genauso akzeptiert werden wie Straßengeräusche oder Vogelgezwitscher.
Der Mieter darf nicht selbst eine bessere Heizung einbauen lassen
Der Fall:
Nur mit Kachelöfen und veralteten Elektroheizungen war die Wohnung des Mieters ausgestattet, um die es in diesem Fall geht.
Der Vermieter modernisierte nach und nach sein Haus, jedoch immer erst, wenn die jeweiligen Mieter auszogen.
Bei der Neuvermietung erhöhte er die Miete.
Ein Mieter war nicht bereit auszuziehen, wollte aber trotzdem eine neue Heizung.
Der Vermieter lehnte ab.
Also bot der Mieter an, auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung in seine Wohnung einbauen lassen.
Auch das verbot der Vermieter.
Dagegen klagte der Mieter - bis zum Bundesgerichtshof.
Das Urteil:
Der BGH entschied gegen den Mieter.
Dieser habe keinen Anspruch auf den Einbau einer Heizung.
Die Modernisierung auf eigene Faust sei dem Mieter gemäß § 242 BGB nur gestattet, wenn die Modernisierungsmaßnahme das Interesse des Vermieters an der Substanzerhaltung überwiege, die Wohnqualität deutlich verbessere und dabei nur minimale Eingriffe in die Substanz verursacht würden, welche mit geringen Mitteln wieder beseitigt werden könnten.
Eine Heizung zu montieren gehe jedoch über das minimale Maß hinaus.
Ein Mieter habe zudem keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm erlaubt, große bauliche Maßnahmen durchzuführen, die nicht einfach wieder rückgängig gemacht werden können.
Hier überwiege das Vermieterinteresse, den Zeitpunkt für den Einbau selbst zu bestimmen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.9.2011 - VIII ZR 10/11
Schimmel vermeiden: Wie oft muss der Mieter lüften?
Zu der Frage gibt es keine klare Antwort.
Auch Gerichte beurteilten diese Frage bislang unterschiedlich.
Das Landgericht Frankfurt am Main hat entschieden, dass es einem Mieter zuzumuten ist, zur Schimmelvermeidung drei bis vier Mal täglich zu lüften (Az. 2-17 S 51/14, Urteil vom 16.01.2015).
Im Gegensatz dazu entschied das Landgericht Aachen, dass ein Mangel an der Wohnung vorliegt, wenn der Mieter mehr als zwei Mal am Tag durchlüften muss (Az. 2 S 327/14, Urteil vom 02.07.2014).
Der Eigentümerverband Haus und Grund rät, zwischen zwei und vier Mal am Tag zu lüften, je nachdem wie hoch die Luftfeuchtigkeit im Raum ist.
Unbestritten ist, dass der Mieter dafür verantwortlich ist, die Luftfeuchtigkeit zu beseitigen.
Die Temperatur muss angenehm sein, sonst besteht ein Mangel
Der Fall:
Ein Mieter wohnt über einem Heizungskeller.
Aus dem Heizungskeller dringen Hitze und Lärm in die Wohnung.
Das Urteil:
Das Landgericht Hannover gestand dem Mieter eine Mietminderung in Höhe von 10 Prozent für die Wärme- und 10 Prozent für die Lärmbelästigung pro Monat zu.
Ein Mieter müsse in der Lage sein, die Temperatur in seiner Wohnung selbst so zu regeln, dass sie für ihn angenehm ist. Die ständige Beheizung durch den Heizungskeller sieht das Landgericht daher als Mangel an.
LG Hannover, Az. 9 S 211/93
Die Frostschutzstufe reicht auch bei Minusgraden
Der Fall:
Der Besitzer eines Ferienhauses hatte seine Heizungkörper auf die Frostschutzstufe und Stufe 1 gestellt und ein Hausmeisterpaar beauftragt, zwei Mal die Woche nach dem Rechten zu sehen.
Im Winter fielen die Außentemperaturen jedoch in den zweistelligen Minusbereich und die Leitungen platzten.
Die Versicherung des Besitzer weigerte sich, zu zahlen.
Die Frostschutzstufe sei nicht ausreichend - und auch die Kontrollen seien nicht häufig genug gewesen.
Dagegen klagte der Hausbesitzer.
Das Urteil: In der ersten Instanz gab das Landgericht Aurich der Versicherung teilweise recht und wies den Ferienhausbesitzer an, die Hälfte des Schadens zu übernehmen.
Das Oberlandesgericht Oldenburg änderte das Urteil jedoch und gab dem Hausbesitzer recht: Die Frostschutzstufe und zwei Kontrollen pro Woche seien bei einer sechs Jahre alten Heizung ausreichend.
Az. 3 O 473/12, Az. 5 U 190/14
Mieter muss nicht jede Heizungsentlüftung zahlen
Der Fall:
Ein Vermieter lässt die Fußbodenheizung seiner Mietwohnung entlüften und will die Kosten dafür im Sinne der Kleinreparaturklausel auf den Mieter umlegen.
Doch der weigert sich, die 47 Euro zu bezahlen.
Denn: Seine Fußbodenheizung ist mit dem zentralen System verbunden und muss mit einem Spezialschlüssel entlüftet werden.
Das Urteil: Das Amtsgericht entschied im Sinne des Mieters, die Entlüftung sei keine Kleinreparatur.
Diese Regelung umfasse nur Arbeiten, die anfallen, weil der Mieter die Mietsache benutzt und damit schneller abnutzt.
Auf die Entlüftung habe der Mieter aber keinen Einfluss - auch weil ein Spezialschlüssel nötig ist.
Az: 201 C 47/14