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Ruhe in Frieden
58 Städte im Check: Hier lohnt sich noch der Hauskauf
Die Baugeld-Zinsen sind extrem niedrig - eigentlich die perfekte Gelegenheit für den Hauskauf. Doch die Preise sind in vielen Städten schon stark gestiegen. Wo Investoren noch fündig werden.
Machen Sie der Europäischen Zentralbank doch einen Strich durch die Rechnung. Europas oberste Banker wollen nicht, dass Sie Ihr Geld auf die hohe Kante legen und Zinsen verdienen. Dann eben nicht. Nehmen Sie stattdessen einen Kredit auf. Der kostet auch historisch einmalig wenig Zinsen. ( )
Und mit diesem Kredit erwerben Sie keine Nominalwerte wie Bundes- oder Bankanleihen, sondern Substanzwerte wie Immobilien. Wer die dann selbst nutzt, spart sich die Miete und entlastet im Ruhestand seine Haushaltskasse - wenn er bis dahin schuldenfrei ist. Andere, die die Immobilie vermieten, kassieren höhere Erträge als mit renditelosen Nominalwerten. Wer in Stein und Mörtel investiert, den richtigen Standort wählt und die Finanzierung langfristig fixiert, macht sich obendrein unabhängig vom akuten Stressmix aus Schuldenkrise, Euro-Schwäche, Geldentwertung, Aktiencrash und Zinswende.
Und mit diesem Kredit erwerben Sie keine Nominalwerte wie Bundes- oder Bankanleihen, sondern Substanzwerte wie Immobilien. Wer die dann selbst nutzt, spart sich die Miete und entlastet im Ruhestand seine Haushaltskasse - wenn er bis dahin schuldenfrei ist. Andere, die die Immobilie vermieten, kassieren höhere Erträge als mit renditelosen Nominalwerten. Wer in Stein und Mörtel investiert, den richtigen Standort wählt und die Finanzierung langfristig fixiert, macht sich obendrein unabhängig vom akuten Stressmix aus Schuldenkrise, Euro-Schwäche, Geldentwertung, Aktiencrash und Zinswende.
Eigentümer werden reicher als Mieter
Zudem ist empirisch bewiesen, dass Eigentümer bei gleichem Einkommen weit mehr sparen als Mieterhaushalte. Es geht also nicht nur um die Frage, wie rentabel die Ersparnisse angelegt werden, sondern auch um die Frage, welches Sparverhalten zum höheren Endvermögen führt. Die Deutsche Bundesbank stellte fest, dass Wohneigentümer mit abbezahlter Hypothek, selbst bei identischen Einkommen, ein zehnmal höheres Nettovermögen besitzen als Mieterhaushalte. „Die schiere Masse der größeren Sparanstrengung verbessert die Altersvorsorge - auch wenn die rein finanzmathematische Rendite mehrheitlich nicht so hoch wie ein Aktieninvestment sein mag“, sagt Empirica-Vorstand Reiner Braun.
Voraussetzung dafür, dass sich Vermögenszuwachs und ein finanziell sorgloser Ruhestand einstellen, ist allerdings, am richtigen Standort zu investieren. Dabei kommt es nicht nur darauf an, dass rechnerisch der Aufwand für Zinsen und Tilgung niedriger ausfällt als die Miete. Auch wenn der Vergleich von Miete und Finanzierungsbelastung für den Kauf spricht, empfiehlt sich nicht unbedingt der Gang zum Notar. Denn Vermögensvernichtung droht am Ende doch noch, wenn die Immobilie leersteht, nur zu Schleuderpreisen verkäuflich oder sogar unverkäuflich ist.
Wo sich der Kauf noch lohnt
Bleibt also die entscheidende Frage, wo in Deutschland der Kauf tatsächlich lohnt - nach jahrelangen, teils heftigen Preissteigerungen. Vordergründig lohnt es, dort zu kaufen, wo die Miete höher ist als der monatliche Betrag, der für Kreditzinsen und Tilgung - Annuität genannt - anfällt. Dort erzielen sowohl Eigennutzer als auch Vermieter Überschüsse. Doch reichen die Überschüsse, um eventuelle Wertverluste zu kompensieren? Oder winkt durch Wertsteigerungen sogar eine Zusatzrendite?
Zur Klärung der Fragen berücksichtigt Empirica, ein unabhängiges Beratungsunternehmen, exklusiv für FOCUS-MONEY neben Miete und Finanzierungskosten auch die Wohnungsnachfrage bis 2030. Die nämlich bestimmt maßgeblich den Wert, den ein Objekt später haben kann.
Das bestätigt eine Analyse der Miet- und Kaufpreisentwicklungen zwischen 2002 und 2013. Deren Abhängigkeit von ökonomischen, sozioökonomischen und demografischen Faktoren untersuchte der Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle an 20 deutschen Standorten. Demnach bestimmen in erster Linie Bevölkerungsentwicklung und die Höhe der langfristigen Zinssätze die Miet- und Kaufpreisentwicklung. Natürlich verlieren Immobilien altersbedingt mit der Zeit an Wert. Doch steigende Grundstückspreise sowie die Nachfrage auch nach Altbauten kann diesen natürlichen Trend aushebeln.
In 18 von 56 untersuchten Städten lohnt sich ein Kauf
Die Empirica-Rechnungen ergeben, dass in 18 der 56 untersuchten Städten ein Kauf lohnt, weil die Mieten höher als die Finanzierungskosten sind - und die Wohnungsnachfrage steigt oder zumindest konstant bleibt. In 14 Städten empfiehlt sich ein Kauf, obwohl die Finanzierung teurer ist als die Miete. Aber das von Empirica prophezeite Wertsteigerungspotenzial der Immobilie verheißt am Ende ein Plus. In 17 Städten ist der Finanzierungsaufwand zwar geringer als die Miete, aber Wertverluste drohen. Hier gilt also ebenso wie in Städten, in denen der Kauf teurer ist als die Miete: Hände weg vom Grundbesitz.
Investoren sollten aber bedenken: Wer sich zum Kauf entscheidet, geht - auch bei positiver Wertentwicklung - ein Klumpenrisiko ein. Das liquide Eigenkapital ist plötzlich immobil, und durch den Kredithebel bekommt der Grundbesitz eine überpropotional hohe Gewichtung am Gesamtvermögen. Auch kann von regionaler Risikostreuung keine Rede sein, wenn alle Euros auf einem Fleck investiert sind. Im Fall der Vermietung sollten Neueinsteiger auch bedenken, dass Immobilien längst nicht so pflegeleicht sind wie ein Festgeld bei der Bank oder eine Bundesanleihe im Depot.
Die Baugeld-Zinsen sind extrem niedrig - eigentlich die perfekte Gelegenheit für den Hauskauf. Doch die Preise sind in vielen Städten schon stark gestiegen. Wo Investoren noch fündig werden.
Machen Sie der Europäischen Zentralbank doch einen Strich durch die Rechnung. Europas oberste Banker wollen nicht, dass Sie Ihr Geld auf die hohe Kante legen und Zinsen verdienen. Dann eben nicht. Nehmen Sie stattdessen einen Kredit auf. Der kostet auch historisch einmalig wenig Zinsen. ( )
Und mit diesem Kredit erwerben Sie keine Nominalwerte wie Bundes- oder Bankanleihen, sondern Substanzwerte wie Immobilien. Wer die dann selbst nutzt, spart sich die Miete und entlastet im Ruhestand seine Haushaltskasse - wenn er bis dahin schuldenfrei ist. Andere, die die Immobilie vermieten, kassieren höhere Erträge als mit renditelosen Nominalwerten. Wer in Stein und Mörtel investiert, den richtigen Standort wählt und die Finanzierung langfristig fixiert, macht sich obendrein unabhängig vom akuten Stressmix aus Schuldenkrise, Euro-Schwäche, Geldentwertung, Aktiencrash und Zinswende.
Und mit diesem Kredit erwerben Sie keine Nominalwerte wie Bundes- oder Bankanleihen, sondern Substanzwerte wie Immobilien. Wer die dann selbst nutzt, spart sich die Miete und entlastet im Ruhestand seine Haushaltskasse - wenn er bis dahin schuldenfrei ist. Andere, die die Immobilie vermieten, kassieren höhere Erträge als mit renditelosen Nominalwerten. Wer in Stein und Mörtel investiert, den richtigen Standort wählt und die Finanzierung langfristig fixiert, macht sich obendrein unabhängig vom akuten Stressmix aus Schuldenkrise, Euro-Schwäche, Geldentwertung, Aktiencrash und Zinswende.
Eigentümer werden reicher als Mieter
Zudem ist empirisch bewiesen, dass Eigentümer bei gleichem Einkommen weit mehr sparen als Mieterhaushalte. Es geht also nicht nur um die Frage, wie rentabel die Ersparnisse angelegt werden, sondern auch um die Frage, welches Sparverhalten zum höheren Endvermögen führt. Die Deutsche Bundesbank stellte fest, dass Wohneigentümer mit abbezahlter Hypothek, selbst bei identischen Einkommen, ein zehnmal höheres Nettovermögen besitzen als Mieterhaushalte. „Die schiere Masse der größeren Sparanstrengung verbessert die Altersvorsorge - auch wenn die rein finanzmathematische Rendite mehrheitlich nicht so hoch wie ein Aktieninvestment sein mag“, sagt Empirica-Vorstand Reiner Braun.
Voraussetzung dafür, dass sich Vermögenszuwachs und ein finanziell sorgloser Ruhestand einstellen, ist allerdings, am richtigen Standort zu investieren. Dabei kommt es nicht nur darauf an, dass rechnerisch der Aufwand für Zinsen und Tilgung niedriger ausfällt als die Miete. Auch wenn der Vergleich von Miete und Finanzierungsbelastung für den Kauf spricht, empfiehlt sich nicht unbedingt der Gang zum Notar. Denn Vermögensvernichtung droht am Ende doch noch, wenn die Immobilie leersteht, nur zu Schleuderpreisen verkäuflich oder sogar unverkäuflich ist.
Wo sich der Kauf noch lohnt
Bleibt also die entscheidende Frage, wo in Deutschland der Kauf tatsächlich lohnt - nach jahrelangen, teils heftigen Preissteigerungen. Vordergründig lohnt es, dort zu kaufen, wo die Miete höher ist als der monatliche Betrag, der für Kreditzinsen und Tilgung - Annuität genannt - anfällt. Dort erzielen sowohl Eigennutzer als auch Vermieter Überschüsse. Doch reichen die Überschüsse, um eventuelle Wertverluste zu kompensieren? Oder winkt durch Wertsteigerungen sogar eine Zusatzrendite?
Zur Klärung der Fragen berücksichtigt Empirica, ein unabhängiges Beratungsunternehmen, exklusiv für FOCUS-MONEY neben Miete und Finanzierungskosten auch die Wohnungsnachfrage bis 2030. Die nämlich bestimmt maßgeblich den Wert, den ein Objekt später haben kann.
Das bestätigt eine Analyse der Miet- und Kaufpreisentwicklungen zwischen 2002 und 2013. Deren Abhängigkeit von ökonomischen, sozioökonomischen und demografischen Faktoren untersuchte der Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle an 20 deutschen Standorten. Demnach bestimmen in erster Linie Bevölkerungsentwicklung und die Höhe der langfristigen Zinssätze die Miet- und Kaufpreisentwicklung. Natürlich verlieren Immobilien altersbedingt mit der Zeit an Wert. Doch steigende Grundstückspreise sowie die Nachfrage auch nach Altbauten kann diesen natürlichen Trend aushebeln.
In 18 von 56 untersuchten Städten lohnt sich ein Kauf
Die Empirica-Rechnungen ergeben, dass in 18 der 56 untersuchten Städten ein Kauf lohnt, weil die Mieten höher als die Finanzierungskosten sind - und die Wohnungsnachfrage steigt oder zumindest konstant bleibt. In 14 Städten empfiehlt sich ein Kauf, obwohl die Finanzierung teurer ist als die Miete. Aber das von Empirica prophezeite Wertsteigerungspotenzial der Immobilie verheißt am Ende ein Plus. In 17 Städten ist der Finanzierungsaufwand zwar geringer als die Miete, aber Wertverluste drohen. Hier gilt also ebenso wie in Städten, in denen der Kauf teurer ist als die Miete: Hände weg vom Grundbesitz.
Investoren sollten aber bedenken: Wer sich zum Kauf entscheidet, geht - auch bei positiver Wertentwicklung - ein Klumpenrisiko ein. Das liquide Eigenkapital ist plötzlich immobil, und durch den Kredithebel bekommt der Grundbesitz eine überpropotional hohe Gewichtung am Gesamtvermögen. Auch kann von regionaler Risikostreuung keine Rede sein, wenn alle Euros auf einem Fleck investiert sind. Im Fall der Vermietung sollten Neueinsteiger auch bedenken, dass Immobilien längst nicht so pflegeleicht sind wie ein Festgeld bei der Bank oder eine Bundesanleihe im Depot.
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